강남 집값이 수억씩 떨어졌다는 기사를 보며 "이제 좀 잡히나?" 하고 안도하신 분, 혹시 계십니까? 저도 잠깐 그런 생각을 했었습니다. 그런데 직접 주변 시세를 찾아보고 나서야 뭔가 단단히 잘못 보고 있었다는 걸 깨달았습니다. 강남이 빠지는 동안, 제가 살고
있는 경기도와 서울 외곽은 조용히, 그리고 빠르게 올라가고 있었으니까요.
강남만 보다가 놓친 것들
서울 아파트 중위가격이라는 게 있습니다. 중위가격이란 전체 거래된 아파트를 가격 순으로 줄 세웠을 때 딱 중간에 위치한 가격을 뜻합니다. 2024년 초 이 중위가격은 약 9억 9천만 원이었는데, 1년 만에 12억 원 수준으로 올랐습니다. 약 20% 상승입니다.
(출처: 한국부동산원).
20%라는 숫자가 실감이 안 나실 수 있습니다. 부부 합산 연소득이 1억 원이 안 되는 가정이라면, 세후로 연간 2억 원을 저축하는 건 현실적으로 불가능합니다. 그런데 그 집은 1년 만에 꼭 2억 원이 더 비싸졌습니다. 저도 비슷한 처지였기 때문에 이 숫자가 남 일
처럼 느껴지지 않았습니다.
거기에 공시가격(公示價格)까지 작년 대비 18.7% 인상됐습니다. 공시가격이란 정부가 세금을 부과하는 기준이 되는 가격으로,
재산세와 종합부동산세 산정의 기초가 됩니다. 정부 스스로 세금 기준을 거의 20% 올렸다는 건 실거래 가격이 그 이상 올랐다는
반증이기도 합니다.
노원, 관악, 서대문 같은 지역들은 올해 초 3개월 만에 이미 5~6% 상승했습니다. 연환산으로 따지면 20%에 가까운 속도입니다.
강남 고가 아파트가 조금 빠지는 걸 보며 시장이 안정됐다고 보는 시각도 있는데, 저는 반대로 읽었습니다. 실수요자들이 살 수 있는 가격대가 오히려 더 빠르게 치솟고 있다는 신호였으니까요.
규제가 만들어낸 도미노, 전월세 대란의 구조
풍선효과(Balloon Effect)라는 말을 들어보셨을 겁니다. 풍선효과란 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어오르는 것처럼, 특정 지역이나 상품에 규제가 가해질 때 수요가 다른 곳으로 이동하는 현상을 말합니다. 지금 부동산 시장에서 이 현상이 교과서처럼 나타나고
있습니다. 현재 부동산 정책의 방향성을 정리하면 이렇습니다.
- 양도세 중과: 다주택자에게 높은 세율을 적용해 추가 보유를 억제
- 대출 규제 강화: 레버리지(Leverage·타인 자본을 활용한 투자) 를 줄여 갭투자를 차단
- 보유세 인상: 실거주하지 않는 주택을 매각하도록 유도
- 토지거래허가구역 확대: 실거주 의무를 부여해 단기 전매를 제한
이 정책들이 향하는 곳은 하나입니다. "자기가 살 집에만 들어가라"는 겁니다. 그런데 역설이 생깁니다. 다주택자가 있어야 전월세 매물이 공급됩니다. 집주인이 실거주로 전환하는 순간, 그 집에 살던 세입자는 쫓겨납니다.
제가 경기도에서 직접 느끼는 것도 비슷합니다. 주변에서 "집주인이 들어온다고 해서 이사 나왔다"는 얘기가 부쩍 늘었습니다.
한 가구가 실거주로 들어오면, 밀려난 세입자가 인근 지역에서 또 한 가구를 밀어냅니다. 그 가구는 더 외곽에서 또 한 가구를 밀어
냅니다. 한 명이 들어가는 순간 네다섯 가구가 연쇄적으로 움직이는 구조입니다. 이 도미노가 서울 전역과 경기도 12개 시군에서
동시다발로 일어나고 있다고 생각하니 숫자가 꽤 커집니다.
서울의 자가점유율(自家占有率)은 약 44%입니다. 자가점유율이란 주택 보유자가 본인 소유 주택에 직접 거주하는 비율을
말합니다(출처: 통계청). 나머지 56%, 즉 500만 명에 가까운 서울 시민이 남의 집에 살고 있다는 뜻입니다. 이분들이 매물 감소와
대출 규제 사이에서 갈 곳을 잃어가고 있습니다.
비아파트 시장도 사정은 마찬가지입니다. 서울 전체 주택 400만 채 중 220만 채가 빌라, 도시형 생활주택, 오피스텔 같은 비아파트입니다. 공급 자체가 아파트보다 빠르게 줄고 있는데도, 공사비 급등으로 신규 분양이 사실상 멈춰 있습니다. 그러다 보니 빌라와
고시원 월세까지 빠르게 오르고 있습니다. 아파트가 싫어도 어쩔 수 없이 비아파트로 밀려가는데, 그 비아파트 월세마저 오르고
있는 상황입니다.
그래서 저는 막차를 탔습니다
솔직히 말하면, 저도 처음엔 제가 분양받은 남양주 공공분양 아파트가 비싸다는 소리를 들었습니다. "이 지역에 이 가격이 말이 되냐"는 말도 있었고, 저도 반신반의했던 게 사실입니다. 그런데 불과 1년도 안 돼서 "거기라도 못 들어가는게 아쉽다"는 말이 나오고 있습니다.
아이가 셋이다 보니 넓은 평수가 필요했지만, 제가 감당할 수 있는 선에서 작은 평수를 선택했습니다. 당시엔 아쉬웠지만 지금 생각해보면 그 선택은 선택이 아니라 사실상 필수였습니다. 그 이후로 인근 단지 공공분양 물량을 보면 84타입 다자녀 특별공급 물량이 0인 단지도 나왔습니다. 저는 막차를 탄 것이나 다름없습니다.
30대 매수 비중이 2022년 37%에서 최근 약 50%까지 올라온 것도 우연이 아닙니다. 6~7년 전 급등장을 경험한 세대가 "이번엔
늦지 말자"며 빠르게 움직이고 있는 겁니다. 지금 상승장이 아직 초반에서 중반으로 넘어가는 국면이라면, 고가 지역에서 시작된
상승이 중저가 지역으로 번지는 키 맞추기 흐름은 앞으로도 이어질 가능성이 높습니다.지금 전세 계약 기간이 1,2년 남아있다면
아직은 남 일처럼 느껴질 수 있습니다.
그런데 막상 만기가 닥쳤을 때 알아보면 같은 동네 전세가 1,2억원 올라 있고 매수로 전환하려 해도 대출이 막혀 있는 상황을
맞닥뜨릴 수 있습니다. 제 주변에도 그런 분들이 이미 생기기 시작했습니다.
지금 당장 집을 살 수 없는 상황이라도, 내 자산이 집값 상승 속도만큼이라도 따라가고 있는지는 지금 바로 점검해 볼 필요가
있습니다. 가만히 있는 것이 가장 안전한 선택처럼 느껴지지만, 지금 시장에서는 아무것도 안 하는 것이 오히려 순위를 뒤로 미루는 결과로 이어질 수 있습니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 부동산 투자 조언이 아닙니다. 실제 매수·매도 결정은 반드시 전문가와 상담하시길 권합니다.